PEMBANGUNAN HARTANAH MENERUSI PROJEK USAHASAMA

Sejak kebelakangan ini, dalam industri hartanah terdapat banyak kelulusan diberikan bagi pembinaan rumah dan kedai pejabat baru. Jumlah kelulusan bagi rumah bertingkat yang tinggi menunjukkan ianya disebabkan keperluan rumah bagi pekerja berpendapatan sederhana meningkat setiap tahun.

Berdasarkan pengalaman kami, pembinaan rumah bertingkat bukanlah murah. Bahkan, kebanyakan pemilik tanah 'duduk' di atas tanah emas (bermaksud potensi pembangunan bagus dan bernilai tinggi) tidak akan mengetahui keuntungan sebenar tanah mereka, melainkan terdapat pihak lain yang berkongsi beban menjalankan pembangunan (iaitu perancangan dan kos pembinaan).

Sepanjang 24 bulan kebelakangan ini, kami telah menerima banyak situasi di mana pemilik tanah berkerjasama dengan pemaju dan mengikat perjanjian di mana pemilik tanah menyerahkan tanah miliknya dan pemaju berkelayakan bagi membangunkan tanah untuk memaksimakan pulangan tanah tersebut.

Terdapat pelbagai cara perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju bagi sesebuah pembangunan, seperti:-

1) Outright sale oleh pemilik tanah;
2) Jualan oleh pemilik tanah dengan harga lebih tinggi;
3) Pemilik tanah menjual secara berperingkat;
4) Perjanjian pembangunan; dan
5) Perjanjian Usahasama.

Kaedah yang sesuai bagi seseorang pemilik tanah dan pemaju bergantung kepada keadaan setiap kes. Dalam pengalaman kami, kebanyakan pemilik tanah dan pemaju mengikut trend terkini yang lebih memilih untuk mengadakan perjanjian usahasama.

Satu usahasama adalah kerjasama beberapa pihak untuk mendapatkan pulangan secara keuntungan bersama, dengan setiap pihak terlibat lazimnya dengan menyediakan wang, harta atau kemahiran.

Kaedah yang dipraktikkan dalam suatu usahasama adalah beberapa orang terlibat dalam satu projek sahaja berbanding projek yang berterusan. Usahasama boleh dibentuk dengan "special-purpose company" oleh beberapa pihak bagi menjalankan satu projek.

Pembangunan hartanah secara usahasama lazimnya melibatkan pemilik tanah menyediakan tanah dan pemaju menyediakan kos pembinaan untuk membangunkan tanah kepada lot individu untuk dijual. Sebagai contoh, pemilik tanah masih memiliki pemilikan tanah sepanjang pembangunan dijalankan dan hanya memindahmilik tanah kepada pembeli setelah ia siap dibina. Manakala, pemaju memperuntukkan kos pembinaan bagi projek tersebut. Setelah projek siap dan dijual kepada pembeli, setiap pihak berkongsi keuntungan mengikut sumbangan mereka dalam projek tersebut.

Walaupun kelihatan secara teorinya agak mudah, tetapi zahirnya tidak. Adalah amat penting bagi terma Perjanjian Usahasama, jangan sesekali terlibat secara perkongsian. Perkongsian bermakna pemilik tanah mengambil pulangan berbentuk 'shares' dalam syarikat pemaju. Ini kerana, ketidakadilan akan berlaku dari segi keuntungan yang diagihkan selepas projek siap dan tanggungan cukai.

Suatu bentuk kerjasama hanya boleh menjadi usahasama sekiranya kesemua pihak bertindak bersama bagi tujuan komersil tetapi bukan dalam bentuk perkongsian syarikat. Dengan kata mudah, yang dikongsi adalah produk atau 'output' usahasama, dalam hartanah adalah rumah siap, berbanding keuntungan. Ini kerana jika mengambil kira keuntungan, kos pembinaan boleh dimanipulasi oleh pemaju. Sudah tentulah keuntungan yang diterima pemilik tanah akan berkurangan.

Walaupun begitu, perkara yang paling penting ialah setiap pihak harus memahami setiap proses yang bakal terlibat dalam sesuatu projek usahasama. Perjanjian Usahasama perlu diteliti dengan menjelaskan hak dan tanggungjawab setiap pihak sekaligus memperlihatkan perhubungan semua pihak, di mana ia adalah perlindungan penting bagi pihak yang terlibat.

-Diterjemah dari-
http://www.lsclawyers.com.au/elibrary/property-joint-venture

#ringgithartanah
.