Ada kawan bertanya saya. Berapa jumlah wang yang biasanya dibayar pemaju sebagai deposit atau upfront semasa tuan tanah menandatangani perjanjian usahasama (JV)?
Jawapan saya:
Deposit adalah entry cost dikeluarkan pemaju bagi projek JV. Sepanjang pengalaman saya, paling banyak ialah RM120,000 bersamaan dgn RM1,000/unit. Paling rendah ialah RM10,000 sahaja dan dikira sebagai belanja hangus.
Ada pihak mengatakan deposit berupa 10% dari jumlah GDV (Gross Development Value). Ini membuktikan pemaju adalah layak dari segi kewangan dan boleh menyiapkan projek itu nanti. Benarkah pendapat ini? Sebenarnya berapa entry cost yang pemaju perlu bayar? Mari kita kira sama-sama.
Sebagai contoh, tanah seluas 10 ekar boleh dibangunkan sebanyak 120 unit rumah teres 2 tingkat, dengan anggaran harga seunit ialah RM450,000. Maka jumlah GDV ialah RM54 Juta. Ini bermakna 10% deposit ialah bersamaan RM5.4 Juta.
Adakah logik amaun entry cost projek tersebut perlu dibayar sebanyak RM5.4 Juta? Sedangkan terdapat kos lain yang perlu ditanggung pemaju bagi mendapatkan kelulusan pelan Kebenaran Merancang dan membayar kos premium tanah yang lebih penting dari membayar deposit yang mencecah RM5 Juta. Dengan wang tersebut, pemaju boleh membeli tanah lain yang lebih kecil keluasannya dan membangunkannya tanpa JV dengan sesiapa!
Perlu diingat bahawa tujuan utama projek JV ialah memberikan pulangan lumayan kepada kedua-dua pihak iaitu pemaju dan tuan tanah. Ini kerana pemaju mengeluarkan kos sendiri dahulu manakala tuan tanah menyerahkan tanahnya sebelum mendapat pulangan setelah projek siap sepenuhnya.
Ya, memang betul deposit yang tinggi menjamin kepentingan tuan tanah terbela, bagi mengelakkan tanah tergadai oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab. Tetapi tuan tanah ada cara lain untuk memastikan penipuan tidak berlaku. Bukan hanya deposit semata-mata. Tuan tanah boleh kaji latar belakang syarikat pemaju di SSM dan rekod pemajuan boleh disemak di Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Tuan tanah perlu mengetahui betapa pentingnya perjanjian usahasama yang tidak berat sebelah bagi kedua-dua pihak. Adalah disarankan tuan tanah melantik peguam berkaliber bagi menjaga kepentingan tuan tanah dalam perjanjian usahasama.
P/S: Nilai deposit akan meningkat apabila terdapat broker atau ejen hartanah 'up' bahagian mereka dari deposit tuan tanah minta semasa perjanjian ditandatangani. Kebiasaannya, suatu projek tidak close deal disebabkan perkara ini iaitu deposit / entry cost yang tinggi.
*Sangat jarang berlaku pemaju bersetuju membayar amaun deposit yang tinggi (sehingga mencecah RM5 Juta) melainkan:-
1) Tanah tersebut terletak di kawasan YANG KEKURANGAN TANAH UNTUK DIBANGUNKAN seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,
2) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH PANGSAPURI BERTINGKAT KOS TINGGI DAN KEPADATAN TINGGI,
3) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH MEWAH.
Semoga perkongsian ini bermanfaat.
Ditulis oleh:
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
(Real Estate Development Consultant)
Tel: 0192971381
#ringgithartanah
Showing posts with label Articles. Show all posts
Showing posts with label Articles. Show all posts
Thursday, December 24, 2015
Saturday, December 12, 2015
CARA PERUNDING PEMBANGUNAN BERURUSAN DENGAN PEMAJU HARTANAH BAGI PROJEK USAHASAMA
Dalam sesebuah projek pembangunan secara usahasama (joint venture), untuk berurusan dengan pemaju hartanah, anda mestilah seorang yang profesional dalam bidang anda. Dengan ertikata lain, anda mestilah mahir dan mempunyai ilmu dalam bidang anda. Pemaju tidak mahu membuang masa berurusan dengan seorang amatur!
Seorang perunding pembangunan adalah mereka yang berpengalaman dalam projek pembangunan seperti perancang bandar (town planner), jurutera, arkitek ataupun jurukur tanah (land surveyor) atau gabungan semua bidang ini. Mereka mestilah mempunyai networking besar dengan pemaju-pemaju hartanah. Ini adalah penting bagi memastikan survival bisnes dalam masa yang panjang.
Pemaju hartanah lebih berminat bekerja bersama perunding pembangunan yang dapat membawa projek JV untuk mereka dari mula perjanjian JV dimeterai sehinggalah projek tersebut siap dapat CCC. Mereka perlu hadir 'Client Consultant Meeting' setiap minggu untuk membincangkan progress kerja setiap consultant yang dilantik.
Cara pemaju hartanah melantik perunding pembangunan ialah dengan melantik mereka menjadi Lead Consultant bagi projek tersebut. Perjanjian antara pemaju dan perunding adalah dalam perjanjian kontrak, di mana bayaran perunding mengikut Gross Development Cost (GDC) yang nilainya akan dirunding bersama kedua-dua pihak manakala bayaran diberi mengikut progress kerja. Walaupun terdapat kontrak yang mencecah jutaan ringgit, namun bayaran mestilah mengikut progress kerja. Jika tiada progress kerja, bermakna tiada bayaran.
Oh ya, hampir saya terlupa. Hubungan perunding pembangunan dan pemaju lebih bersifat partnership tetapi mereka tidak bergabung dalam satu syarikat. Perunding pembangunan akan memberi nasihat serta panduan terbaik kepada pemaju bagi mendapatkan setiap kelulusan pelan sehinggalah CCC. Ini bermakna, pemaju dan perunding pembangunan mestilah sentiasa berhubung dan update pemaju akan setiap progress kerja semua consultant lain.
Anda mempunyai tanah untuk dibangunkan secara usahasama? Kami perunding pembangunan berpengalaman bersedia membantu merealisasikan impian anda. Hubungi 0192971381 untuk perbincangan lanjut.
"Jika anda fikir ianya mahal melantik profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda melantik si amatur" - Unknown.
#ringgithartanah
Tuesday, December 8, 2015
KESILAPAN YANG DIBUAT DALAM MELETAK HARGA JUALAN TANAH
Ramai broker / pemilik tanah yang sembrono meletak harga jualan tanah mereka. Bahkan tidak menyemak harga pasaran dengan penilai berdaftar.
Walaupun tanah pertanian itu terletak dalam zone bangunan kediaman, perniagaan atau industri, tetapi harga tanah pertanian masih kekal harga pertanian.
Seperti contoh, bagi tanah pertanian zone perniagaan, harga jualan mestilah dalam julat harga pertanian kerana premium tanah itu tidak pernah dibayar menjadi lot perniagaan. Maka, harganya tidak mungkin bersamaan dengan harga tanah lot perniagaan walaupun terletak dalam zone perniagaan!
Inilah natijahnya apabila ada orang bagi 'ajaran sesat' kepada pemilik tanah. Sudahnya harga melambung tinggi dari pasaran. Tugas saya pula membetulkan pemahaman mereka.
Yang kesiannya apabila tengok pemilik tanah yang sudah uzur menunggu masa merasa hasil tanah yang masih belum terjual!
Apa-apa bidang kerja yang kita buat, pastikan ada ilmu supaya tidak sebar 'ajaran sesat' kepada orang lain.
Walaupun tanah pertanian itu terletak dalam zone bangunan kediaman, perniagaan atau industri, tetapi harga tanah pertanian masih kekal harga pertanian.
Seperti contoh, bagi tanah pertanian zone perniagaan, harga jualan mestilah dalam julat harga pertanian kerana premium tanah itu tidak pernah dibayar menjadi lot perniagaan. Maka, harganya tidak mungkin bersamaan dengan harga tanah lot perniagaan walaupun terletak dalam zone perniagaan!
Inilah natijahnya apabila ada orang bagi 'ajaran sesat' kepada pemilik tanah. Sudahnya harga melambung tinggi dari pasaran. Tugas saya pula membetulkan pemahaman mereka.
Yang kesiannya apabila tengok pemilik tanah yang sudah uzur menunggu masa merasa hasil tanah yang masih belum terjual!
Apa-apa bidang kerja yang kita buat, pastikan ada ilmu supaya tidak sebar 'ajaran sesat' kepada orang lain.
Sunday, December 6, 2015
4 PERKARA BAGI MENENTUKAN PULANGAN PEMILIK TANAH
Perkara yang perlu diberi perhatian bagi menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah bagi projek usahasama (JV).
Saya pasti ramai broker / ejen hartanah yang bergiat dalam rundingan projek JV selama ini tidak punya justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Kadang-kala ada yang buat 'bijak pandai' menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang 'ground-work' terlebih dahulu, betul kan? Salah caranya itu, seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-
1) Jenis pembangunan
Pembangunan perumahan dikategori rumah atas tanah (landed) seperti rumah banglo, semi-detached, teres & townhouse manakala rumah bertingkat (high-rise) seperti pangsapuri & kondo.
Lazimnya, nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat jabatan perancang di kerajaan tempatan.
Manakala nilai pulangan bagi rumah landed pula adalah berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan.
Bagi pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada pembangunan perumahan kerana harga jualan komersil adalah lebih mahal.
2) Bentuk muka bumi
Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos 'cut & fill' agak tinggi kerana melibatkan pembuangan & tambakan tanah merah. Berbeza dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata, nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit perlu kos lebih bagi menyediakan 'soil treatment' seperti tembok penahan.
3) Kemudahan jalan berturap ke tanah
Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap, sudah tentulah melibatkan kos tambahan. Jarak jalan masuk lebih dari 1km akan menambah kos pembangunan. Apabila kos bertambah, maka kadar pulangan tentulah akan berkurang.
4) Kategori kegunaan tanah
Pada kebiasaannya, tanah dikategori sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan lain-lain mengikut zoning tanah tersebut.
Bagi pemilik tanah yang telah membayar premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walaubagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar kepada pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan semasa tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.
KESIMPULAN.
Dari pengalaman saya, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak 15-25% dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini bergantung kepada semua perkara di atas.
Bagaimana menentukan GDV? Anda perlu menyediakan pelan susunatur dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih dahulu. Anda tidak tahu menyediakan pelan susunatur? Lantik perunding pembangunan (development consultant) bagi kerja ini. Perunding pembangunan adalah mereka yang profesional dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding terbaik bagi projek joint venture di antara pemilik tanah dan pemaju.
P/S: Pemaju tidak membayar komisen broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil dari pemilik tanah. Harap maklum.
Perlukan khidmat perunding pembangunan? Kami sedia membantu. Hubungi 0192971381.
Saya pasti ramai broker / ejen hartanah yang bergiat dalam rundingan projek JV selama ini tidak punya justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Kadang-kala ada yang buat 'bijak pandai' menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang 'ground-work' terlebih dahulu, betul kan? Salah caranya itu, seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-
1) Jenis pembangunan
Pembangunan perumahan dikategori rumah atas tanah (landed) seperti rumah banglo, semi-detached, teres & townhouse manakala rumah bertingkat (high-rise) seperti pangsapuri & kondo.
Lazimnya, nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat jabatan perancang di kerajaan tempatan.
Manakala nilai pulangan bagi rumah landed pula adalah berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan.
Bagi pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada pembangunan perumahan kerana harga jualan komersil adalah lebih mahal.
2) Bentuk muka bumi
Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos 'cut & fill' agak tinggi kerana melibatkan pembuangan & tambakan tanah merah. Berbeza dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata, nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit perlu kos lebih bagi menyediakan 'soil treatment' seperti tembok penahan.
3) Kemudahan jalan berturap ke tanah
Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap, sudah tentulah melibatkan kos tambahan. Jarak jalan masuk lebih dari 1km akan menambah kos pembangunan. Apabila kos bertambah, maka kadar pulangan tentulah akan berkurang.
4) Kategori kegunaan tanah
Pada kebiasaannya, tanah dikategori sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan lain-lain mengikut zoning tanah tersebut.
Bagi pemilik tanah yang telah membayar premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walaubagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar kepada pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan semasa tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.
KESIMPULAN.
Dari pengalaman saya, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak 15-25% dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini bergantung kepada semua perkara di atas.
Bagaimana menentukan GDV? Anda perlu menyediakan pelan susunatur dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih dahulu. Anda tidak tahu menyediakan pelan susunatur? Lantik perunding pembangunan (development consultant) bagi kerja ini. Perunding pembangunan adalah mereka yang profesional dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding terbaik bagi projek joint venture di antara pemilik tanah dan pemaju.
P/S: Pemaju tidak membayar komisen broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil dari pemilik tanah. Harap maklum.
Perlukan khidmat perunding pembangunan? Kami sedia membantu. Hubungi 0192971381.
Saturday, November 28, 2015
6 PERKARA BAGI MEMILIH TANAH UNTUK PEMBANGUNAN USAHASAMA
Perkara yang penting untuk dipertimbangkan dalam memilih tanah yang berpotensi bagi projek JV adalah seperti berikut:-
1) Maklumat lengkap: Kategori penggunaan tanah, jenis pegangan, syarat nyata, sekatan kepentingan
2) Keluasan minima: 3 ekar
3) Lokasi dan keadaan tanah (sertakan GPS cordinate) bagi mengenalpasti:
a) jaringan jalan raya sedia ada
b) jarak tanah dari jln raya utama
c) infrastruktur/kemudahan awam
d) bentuk mukabumi (rata/cerun/gaung) dan sungai/paya
e) taman perumahan sedia ada/dalam pembinaan sekitar
4) Jenis perumahan dan anggaran harga jualan
5) Pengezonan (zoning): Pertanian, kediaman, komersil, industri, dll
6) Pulangan pemilik tanah: Ini akan dijelaskan dalam satu topik khusus berikutnya.
#ringgithartanah
.
1) Maklumat lengkap: Kategori penggunaan tanah, jenis pegangan, syarat nyata, sekatan kepentingan
2) Keluasan minima: 3 ekar
3) Lokasi dan keadaan tanah (sertakan GPS cordinate) bagi mengenalpasti:
a) jaringan jalan raya sedia ada
b) jarak tanah dari jln raya utama
c) infrastruktur/kemudahan awam
d) bentuk mukabumi (rata/cerun/gaung) dan sungai/paya
e) taman perumahan sedia ada/dalam pembinaan sekitar
4) Jenis perumahan dan anggaran harga jualan
5) Pengezonan (zoning): Pertanian, kediaman, komersil, industri, dll
6) Pulangan pemilik tanah: Ini akan dijelaskan dalam satu topik khusus berikutnya.
#ringgithartanah
.
Friday, November 27, 2015
TUGAS DAN PERANAN PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH
Bagi kebanyakan projek, peranan perunding pembangunan adalah memberi panduan kepada pemaju dan perunding lain (arkitek, jurutera, juruukur, dll) dan kontraktor melalui lima langkah proses pembangunan hartanah.
Dalam fasa pertama, perunding pembangunan membantu pemaju membina 'pasukan' pembangunan, mengenalpasti sasaran dan objektif pembangunan, mengenalpasti jenis hartanah untuk dibangunkan dan mengenalpasti konsep asas bangunan.
Semasa fasa kedua, perunding pembangunan bekerjasama dengan pemaju bagi mengenalpasti kebolehlaksanaan projek. Fasa ini lazimnya membantu pemaju termasuklah mengenalpasti pasaran/keperluan/analisis permintaan, rekabentuk awal, bajet operasi dan modal permulaan, dan kelulusan zoning/pembangunan. Matlamat fasa ini adalah untuk membantu pemaju menentukan samada projek patut diteruskan ke fasa seterusnya.
Setelah kebolehlaksanaan telah ditentukan, fasa ketiga adalah pra-pembinaan. Penentuan fasa ini adalah langkah utama bagi pemaju kerana pada fasa ini melibatkan pembelanjaan modal bagi membayar perkhidmatan arkitek dan jurutera. Semasa fasa ini juga, perunding pembangunan juga membantu pemaju menentukan pemilihan kontrak pembinaan. Fasa seterusnya adalah menentukan bajet kos modal, memuktamadkan perjanjian, dan mendapatkan kelulusan yang diperlukan bagi meneruskan dengan pembinaan.
Fasa keempat adalah pembinaan. Semasa fasa ini, perunding pembangunan terlibat dalam mesyuarat pembinaan, membantu pemaju menyelesaikan masalah/isu berbangkit ketika pembinaan, mengambilkira kos projek keseluruhannya, dan menguruskan pinjaman dari institusi perbankan bagi pembinaan. Bergantung kepada jenis projek, perunding pembangunan juga perlu menguruskan proses pemasaran/pra-penjualan.
Fasa terakhir dalam proses pembangunan ialah membantu pemaju dengan mewujudkan pengurusan harta secara berterusan, penyerahan unit siap, dan memuktamadkan kos modal projek.
Disebabkan pembangunan hartanah melibatkan fasa yang berterusan, di mana setiap fasa adalah bagi 'membina' asas untuk fasa seterusnya, maka perunding pembangunan perlu dilantik seawal yang boleh. Samada keputusan dibuat ataupun tidak pada peringkat awal dalam proses pembangunan, boleh memberikan kesan besar di kemudian hari. Kesedaran tentang kebolehlaksanaan ini adalah skil yang terdapat pada perunding pembangunan yang berkelayakan.
'Jikalau anda fikir adalah mahal untuk mengupah profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda melantik amatur'.
Artikel keseluruhannya ditulis oleh Kastes Planning and Development.
#ringgithartanah
Thursday, November 26, 2015
BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH
Topik yang paling ditunggu oleh mereka yang ingin menjadi perunding pembangunan.
Secara lazimnya, perunding pembangunan dibayar berdasarkan jumlah kos projek. Peratusan bergantung kepada keluasan dan kerumitan sesuatu projek, di mana projek kecil mendapat peratusan lebih tinggi berbanding projek besar.
Bagi kebanyakan projek, pemaju meminta perunding pembangunan untuk berkongsi risiko kewangan awalan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu dengan menangguhkan bayaran 'progress' kerja sehingga projek memasuki fasa pembinaan. Perkongsian bagi risiko kewangan ini menggambarkan perunding pembangunan lebih sebagai 'partner' kepada pemaju semasa fasa pra-pembinaan. Meminta perunding pembangunan berkongsi risiko kewangan boleh mengubah peratusan fi perunding kepada lebih tinggi.
Membangunkan hartanah adalah proses yang melibatkan jangka masa panjang, usaha berterusan, banyak wang dan kerja oleh ramai profesional. Pada kebelakangan ini, kesukaran bagi kelulusan pinjaman, perubahan keperluan permintaan dan pasaran, dan persaingan pasaran setempat membuatkan proses pembangunan menjadi lebih sukar. Seorang perunding profesional berpengalaman memberi keselesaan kepada pemaju dan pemilik tanah kerana mempunyai seseorang yang sepatutnya berada untuk memahami kesukaran pembangunan hartanah yang telah menjalani proses yang sama sebelum ini.
-Diterjemah dari artikel ditulis oleh Kastes Planning & Development-
#ringgithartanah
.
Secara lazimnya, perunding pembangunan dibayar berdasarkan jumlah kos projek. Peratusan bergantung kepada keluasan dan kerumitan sesuatu projek, di mana projek kecil mendapat peratusan lebih tinggi berbanding projek besar.
Bagi kebanyakan projek, pemaju meminta perunding pembangunan untuk berkongsi risiko kewangan awalan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu dengan menangguhkan bayaran 'progress' kerja sehingga projek memasuki fasa pembinaan. Perkongsian bagi risiko kewangan ini menggambarkan perunding pembangunan lebih sebagai 'partner' kepada pemaju semasa fasa pra-pembinaan. Meminta perunding pembangunan berkongsi risiko kewangan boleh mengubah peratusan fi perunding kepada lebih tinggi.
Membangunkan hartanah adalah proses yang melibatkan jangka masa panjang, usaha berterusan, banyak wang dan kerja oleh ramai profesional. Pada kebelakangan ini, kesukaran bagi kelulusan pinjaman, perubahan keperluan permintaan dan pasaran, dan persaingan pasaran setempat membuatkan proses pembangunan menjadi lebih sukar. Seorang perunding profesional berpengalaman memberi keselesaan kepada pemaju dan pemilik tanah kerana mempunyai seseorang yang sepatutnya berada untuk memahami kesukaran pembangunan hartanah yang telah menjalani proses yang sama sebelum ini.
-Diterjemah dari artikel ditulis oleh Kastes Planning & Development-
#ringgithartanah
.
POTENSI PERKHIDMATAN PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH
Setelah mengetahui skop kerja perunding pembangunan hartanah, mari kita lihat bagaimana potensi perkhidmatan perunding pembangunan hartanah pada masa kini.
Perunding pembangunan hartanah profesional banyak melibatkan diri di kalangan syarikat / organisasi 'profit & non-profit' yang berminat mengembangkan bisnes mereka dalam bidang pembangunan hartanah seperti rumah kediaman, komersil, industri, 'retail', kesihatan, institut dan resort. Antara syarikat / organisasi adalah seperti:-
1) Hospital / rumah penjagaan
2) Organisasi bukan kerajaan (NGO)
3) Organisasi keagamaan
4) Kolej dan universiti
5) Agensi kerajaan
6) Organisasi komuniti awam
7) Pelabur hartanah (syarikat / individu)
Selain itu, terdapat juga syarikat ternama dalam bisnes sedia ada berhasrat untuk mempelbagaikan bisnes dalam bidang hartanah oleh kerana syarikat tersebut telah memperoleh keuntungan dalam bisnes utama, sebagai contoh:-
1) Syarikat penjualan pakaian
2) Syarikat pembuatan / servis kenderaan
3) Agensi hartanah berdaftar
4) Syarikat insurans
5) Syarikat penjualan makanan / restoran
6) Syarikat perladangan
Bagi syarikat / organisasi seperti disenaraikan di atas, pembangunan hartanah bukanlah aktiviti utama. Disebabkan ini, syarikat kekurangan kapasiti seperti kakitangan, masa, skil dan kemahiran bagi menjalankan projek pembangunan hartanah secara efisien. Mendapatkan khidmat perunding pembangunan hartanah profesional merupakan kaedah kos efektif bagi banyak syarikat / organisasi untuk mendapatkan skil dan kemahiran yang diperlukan bagi membangunkan hartanah tanpa mengambil pekerja baru atau menstruktur semula pekerja sedia ada.
#ringgithartanah
Perunding pembangunan hartanah profesional banyak melibatkan diri di kalangan syarikat / organisasi 'profit & non-profit' yang berminat mengembangkan bisnes mereka dalam bidang pembangunan hartanah seperti rumah kediaman, komersil, industri, 'retail', kesihatan, institut dan resort. Antara syarikat / organisasi adalah seperti:-
1) Hospital / rumah penjagaan
2) Organisasi bukan kerajaan (NGO)
3) Organisasi keagamaan
4) Kolej dan universiti
5) Agensi kerajaan
6) Organisasi komuniti awam
7) Pelabur hartanah (syarikat / individu)
Selain itu, terdapat juga syarikat ternama dalam bisnes sedia ada berhasrat untuk mempelbagaikan bisnes dalam bidang hartanah oleh kerana syarikat tersebut telah memperoleh keuntungan dalam bisnes utama, sebagai contoh:-
1) Syarikat penjualan pakaian
2) Syarikat pembuatan / servis kenderaan
3) Agensi hartanah berdaftar
4) Syarikat insurans
5) Syarikat penjualan makanan / restoran
6) Syarikat perladangan
Bagi syarikat / organisasi seperti disenaraikan di atas, pembangunan hartanah bukanlah aktiviti utama. Disebabkan ini, syarikat kekurangan kapasiti seperti kakitangan, masa, skil dan kemahiran bagi menjalankan projek pembangunan hartanah secara efisien. Mendapatkan khidmat perunding pembangunan hartanah profesional merupakan kaedah kos efektif bagi banyak syarikat / organisasi untuk mendapatkan skil dan kemahiran yang diperlukan bagi membangunkan hartanah tanpa mengambil pekerja baru atau menstruktur semula pekerja sedia ada.
#ringgithartanah
SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH
Dengan bekerja bersama-sama, pemilik syarikat dan perunding pembangunan menjadi "pemaju" bagi projek hartanah. Sementara pemilik syarikat bertanggungjawab bagi membuat keputusan, perunding pembangunan bertanggungjawab menguruskan proses keseluruhan pembangunan, mengkordinasi kerja pasukan pembangunan, berkhidmat sebagai 'central point' untuk komunikasi dan membuat keputusan dan menyediakan khidmat nasihat kepada pemilik. Tambahan lagi, perunding pembangunan mengambil beberapa tugas spesifik, samada secara sendiri atau bekerja bersama perunding lain. Skop kerja ini termasuklah:-
a) Menyelia penyediaan program pembangunan dan pelan konsep
b) Melaksanakan analisis pasaran/keperluan/permintaan
c) Mengenalpasti, menilai dan membantu dalam perundingan perolehan harta
d) Membantu dalam rekabentuk projek (dari perspektif pasaran dan bajet)
e) Menyediakan bajet modal dan kos operasi
f) Membantu dalam kelulusan 'zoning' dan kelulusan lain dalam pembangunan
g) Menyediakan permohonan bagi bantuan dari agensi kerajaan
h) Menyediakan bahan pemasaran dan mengkordinasi proses pemasaran/permohonan/pra-pajakan/pra-jualan
i) Menyediakan permohonan dan berunding terma pinjaman
j) Mengkordinasi kaedah perolehan dan kontrak pembinaan
k)Mengambilkira ke semua kos projek
l) Membantu dalam pengurusan harta
Oleh kerana setiap projek adalah unik, agak sukar bagi menyenaraikan tugas perunding pembangunan secara terperinci. Malah, perunding pembangunan adalah pihak yang paling banyak terlibat dalam peringkat awal dalam proses pembangunan. Senarai tepat bagi tugas adalah mustahil untuk diketahui sehinggalah proses pembangunan telah berjalan dan skop penuh projek tersebut diketahui.
*Memerlukan khidmat nasihat perunding pembangunan? Kami sedia membantu.
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
0192971381
#ringgithartanah
a) Menyelia penyediaan program pembangunan dan pelan konsep
b) Melaksanakan analisis pasaran/keperluan/permintaan
c) Mengenalpasti, menilai dan membantu dalam perundingan perolehan harta
d) Membantu dalam rekabentuk projek (dari perspektif pasaran dan bajet)
e) Menyediakan bajet modal dan kos operasi
f) Membantu dalam kelulusan 'zoning' dan kelulusan lain dalam pembangunan
g) Menyediakan permohonan bagi bantuan dari agensi kerajaan
h) Menyediakan bahan pemasaran dan mengkordinasi proses pemasaran/permohonan/pra-pajakan/pra-jualan
i) Menyediakan permohonan dan berunding terma pinjaman
j) Mengkordinasi kaedah perolehan dan kontrak pembinaan
k)Mengambilkira ke semua kos projek
l) Membantu dalam pengurusan harta
Oleh kerana setiap projek adalah unik, agak sukar bagi menyenaraikan tugas perunding pembangunan secara terperinci. Malah, perunding pembangunan adalah pihak yang paling banyak terlibat dalam peringkat awal dalam proses pembangunan. Senarai tepat bagi tugas adalah mustahil untuk diketahui sehinggalah proses pembangunan telah berjalan dan skop penuh projek tersebut diketahui.
*Memerlukan khidmat nasihat perunding pembangunan? Kami sedia membantu.
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
0192971381
#ringgithartanah
TIM PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH
Di mana kedudukan Perunding Pembangunan Hartanah dalam sesuatu projek pembangunan?
Di tengah-tengah. Ini bermakna tugas seorang perunding pembangunan melibatkan semua pihak dalam tim pembangunan.
Tim pembangunan melibatkan perunding pembangunan, yang akan menjadi nadi keseluruhan projek, di mana arkitek, jurutera, juruukur bekerja bersama perunding pada fasa pra-pembangunan. Agensi pinjaman seperti bank terlibat apabila pemaju memerlukan pinjaman kewangan yang disebut 'bridging loan' dan 'end-financing'. Peguam bagi penyediaan dokumen perjanjian jual beli antara pemaju dan pembeli, dan juga kontraktor semasa fasa pembinaan.
Kepada pemaju dan pemilik tanah, lihatlah pentingnya peranan dan tugas perunding pembangunan yang akan diterangkan secara lanjut dalam topik seterusnya.
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
0192971381
#ringgithartanah
.
TUGAS PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH (REAL ESTATE DEVELOPMENT CONSULTANT)
Perunding profesional bagi pembangunan hartanah bekerja secara langsung dengan organisasi dan syarikat yang membangunkan projek hartanah.
Bidang tugas utama perunding pembangunan ialah mengurus keseluruhan proses pembangunan dari permulaan sehingga projek siap.
Sementara perunding lain menjalankan tugas mengikut peringkat tertentu sepanjang proses pembangunan berlangsung, perunding pembangunan memastikan proses pembangunan berjalan lancar dan terlibat di setiap peringkat.
Tugas dan peranan perunding pembangunan hartanah akan diterangkan secara detail di topik seterusnya. Klik link ini: Tugas dan Peranan Perunding Pembangunan Hartanah
#ringgithartanah
.
Bidang tugas utama perunding pembangunan ialah mengurus keseluruhan proses pembangunan dari permulaan sehingga projek siap.
Sementara perunding lain menjalankan tugas mengikut peringkat tertentu sepanjang proses pembangunan berlangsung, perunding pembangunan memastikan proses pembangunan berjalan lancar dan terlibat di setiap peringkat.
Tugas dan peranan perunding pembangunan hartanah akan diterangkan secara detail di topik seterusnya. Klik link ini: Tugas dan Peranan Perunding Pembangunan Hartanah
#ringgithartanah
.
Wednesday, November 25, 2015
PROSES YANG TERLIBAT DALAM PROJEK PEMBANGUNAN DI MALAYSIA
Saya ingin berkongsi tentang proses yang terlibat dari awal fasa pembangunan sehingga tamat. Berikut adalah carta alir yang disediakan oleh REHDA Malaysia.
PEMBANGUNAN HARTANAH MENERUSI PROJEK USAHASAMA
Sejak kebelakangan ini, dalam industri hartanah terdapat banyak kelulusan diberikan bagi pembinaan rumah dan kedai pejabat baru. Jumlah kelulusan bagi rumah bertingkat yang tinggi menunjukkan ianya disebabkan keperluan rumah bagi pekerja berpendapatan sederhana meningkat setiap tahun.
Berdasarkan pengalaman kami, pembinaan rumah bertingkat bukanlah murah. Bahkan, kebanyakan pemilik tanah 'duduk' di atas tanah emas (bermaksud potensi pembangunan bagus dan bernilai tinggi) tidak akan mengetahui keuntungan sebenar tanah mereka, melainkan terdapat pihak lain yang berkongsi beban menjalankan pembangunan (iaitu perancangan dan kos pembinaan).
Sepanjang 24 bulan kebelakangan ini, kami telah menerima banyak situasi di mana pemilik tanah berkerjasama dengan pemaju dan mengikat perjanjian di mana pemilik tanah menyerahkan tanah miliknya dan pemaju berkelayakan bagi membangunkan tanah untuk memaksimakan pulangan tanah tersebut.
Terdapat pelbagai cara perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju bagi sesebuah pembangunan, seperti:-
1) Outright sale oleh pemilik tanah;
2) Jualan oleh pemilik tanah dengan harga lebih tinggi;
3) Pemilik tanah menjual secara berperingkat;
4) Perjanjian pembangunan; dan
5) Perjanjian Usahasama.
Kaedah yang sesuai bagi seseorang pemilik tanah dan pemaju bergantung kepada keadaan setiap kes. Dalam pengalaman kami, kebanyakan pemilik tanah dan pemaju mengikut trend terkini yang lebih memilih untuk mengadakan perjanjian usahasama.
Satu usahasama adalah kerjasama beberapa pihak untuk mendapatkan pulangan secara keuntungan bersama, dengan setiap pihak terlibat lazimnya dengan menyediakan wang, harta atau kemahiran.
Kaedah yang dipraktikkan dalam suatu usahasama adalah beberapa orang terlibat dalam satu projek sahaja berbanding projek yang berterusan. Usahasama boleh dibentuk dengan "special-purpose company" oleh beberapa pihak bagi menjalankan satu projek.
Pembangunan hartanah secara usahasama lazimnya melibatkan pemilik tanah menyediakan tanah dan pemaju menyediakan kos pembinaan untuk membangunkan tanah kepada lot individu untuk dijual. Sebagai contoh, pemilik tanah masih memiliki pemilikan tanah sepanjang pembangunan dijalankan dan hanya memindahmilik tanah kepada pembeli setelah ia siap dibina. Manakala, pemaju memperuntukkan kos pembinaan bagi projek tersebut. Setelah projek siap dan dijual kepada pembeli, setiap pihak berkongsi keuntungan mengikut sumbangan mereka dalam projek tersebut.
Walaupun kelihatan secara teorinya agak mudah, tetapi zahirnya tidak. Adalah amat penting bagi terma Perjanjian Usahasama, jangan sesekali terlibat secara perkongsian. Perkongsian bermakna pemilik tanah mengambil pulangan berbentuk 'shares' dalam syarikat pemaju. Ini kerana, ketidakadilan akan berlaku dari segi keuntungan yang diagihkan selepas projek siap dan tanggungan cukai.
Suatu bentuk kerjasama hanya boleh menjadi usahasama sekiranya kesemua pihak bertindak bersama bagi tujuan komersil tetapi bukan dalam bentuk perkongsian syarikat. Dengan kata mudah, yang dikongsi adalah produk atau 'output' usahasama, dalam hartanah adalah rumah siap, berbanding keuntungan. Ini kerana jika mengambil kira keuntungan, kos pembinaan boleh dimanipulasi oleh pemaju. Sudah tentulah keuntungan yang diterima pemilik tanah akan berkurangan.
Walaupun begitu, perkara yang paling penting ialah setiap pihak harus memahami setiap proses yang bakal terlibat dalam sesuatu projek usahasama. Perjanjian Usahasama perlu diteliti dengan menjelaskan hak dan tanggungjawab setiap pihak sekaligus memperlihatkan perhubungan semua pihak, di mana ia adalah perlindungan penting bagi pihak yang terlibat.
-Diterjemah dari-
http://www.lsclawyers.com.au/elibrary/property-joint-venture
#ringgithartanah
.
Berdasarkan pengalaman kami, pembinaan rumah bertingkat bukanlah murah. Bahkan, kebanyakan pemilik tanah 'duduk' di atas tanah emas (bermaksud potensi pembangunan bagus dan bernilai tinggi) tidak akan mengetahui keuntungan sebenar tanah mereka, melainkan terdapat pihak lain yang berkongsi beban menjalankan pembangunan (iaitu perancangan dan kos pembinaan).
Sepanjang 24 bulan kebelakangan ini, kami telah menerima banyak situasi di mana pemilik tanah berkerjasama dengan pemaju dan mengikat perjanjian di mana pemilik tanah menyerahkan tanah miliknya dan pemaju berkelayakan bagi membangunkan tanah untuk memaksimakan pulangan tanah tersebut.
Terdapat pelbagai cara perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju bagi sesebuah pembangunan, seperti:-
1) Outright sale oleh pemilik tanah;
2) Jualan oleh pemilik tanah dengan harga lebih tinggi;
3) Pemilik tanah menjual secara berperingkat;
4) Perjanjian pembangunan; dan
5) Perjanjian Usahasama.
Kaedah yang sesuai bagi seseorang pemilik tanah dan pemaju bergantung kepada keadaan setiap kes. Dalam pengalaman kami, kebanyakan pemilik tanah dan pemaju mengikut trend terkini yang lebih memilih untuk mengadakan perjanjian usahasama.
Satu usahasama adalah kerjasama beberapa pihak untuk mendapatkan pulangan secara keuntungan bersama, dengan setiap pihak terlibat lazimnya dengan menyediakan wang, harta atau kemahiran.
Kaedah yang dipraktikkan dalam suatu usahasama adalah beberapa orang terlibat dalam satu projek sahaja berbanding projek yang berterusan. Usahasama boleh dibentuk dengan "special-purpose company" oleh beberapa pihak bagi menjalankan satu projek.
Pembangunan hartanah secara usahasama lazimnya melibatkan pemilik tanah menyediakan tanah dan pemaju menyediakan kos pembinaan untuk membangunkan tanah kepada lot individu untuk dijual. Sebagai contoh, pemilik tanah masih memiliki pemilikan tanah sepanjang pembangunan dijalankan dan hanya memindahmilik tanah kepada pembeli setelah ia siap dibina. Manakala, pemaju memperuntukkan kos pembinaan bagi projek tersebut. Setelah projek siap dan dijual kepada pembeli, setiap pihak berkongsi keuntungan mengikut sumbangan mereka dalam projek tersebut.
Walaupun kelihatan secara teorinya agak mudah, tetapi zahirnya tidak. Adalah amat penting bagi terma Perjanjian Usahasama, jangan sesekali terlibat secara perkongsian. Perkongsian bermakna pemilik tanah mengambil pulangan berbentuk 'shares' dalam syarikat pemaju. Ini kerana, ketidakadilan akan berlaku dari segi keuntungan yang diagihkan selepas projek siap dan tanggungan cukai.
Suatu bentuk kerjasama hanya boleh menjadi usahasama sekiranya kesemua pihak bertindak bersama bagi tujuan komersil tetapi bukan dalam bentuk perkongsian syarikat. Dengan kata mudah, yang dikongsi adalah produk atau 'output' usahasama, dalam hartanah adalah rumah siap, berbanding keuntungan. Ini kerana jika mengambil kira keuntungan, kos pembinaan boleh dimanipulasi oleh pemaju. Sudah tentulah keuntungan yang diterima pemilik tanah akan berkurangan.
Walaupun begitu, perkara yang paling penting ialah setiap pihak harus memahami setiap proses yang bakal terlibat dalam sesuatu projek usahasama. Perjanjian Usahasama perlu diteliti dengan menjelaskan hak dan tanggungjawab setiap pihak sekaligus memperlihatkan perhubungan semua pihak, di mana ia adalah perlindungan penting bagi pihak yang terlibat.
-Diterjemah dari-
http://www.lsclawyers.com.au/elibrary/property-joint-venture
#ringgithartanah
.
TIPS PELABUR MENCARI TANAH SESUAI BAGI PROJEK USAHASAMA
Saya kongsikan tips bagi pelabur hartanah yang ingin membeli tanah dan dibangunkan secara usahamasa.
Tips mencari tanah bagi pelaburan untuk dibangunkan secara usahasama.
Kami adalah perunding pembangunan hartanah yang telah dan sedang bekerjasama dengan beberapa pemaju hartanah bagi projek usahasama dengan pemilik tanah.
Sepanjang pengalaman kami, terdapat beberapa pemilik tanah yang telah memeterai perjanjian bersama pemaju dan juga pelabur hartanah yang berminat ingin membeli tanah berpotensi di Selangor bagi pembinaan perumahan.
Di sini kami ingin berkongsi beberapa tips bagi membantu pelabur hartanah mencari tanah yang sesuai.
1) Lokasi: Pemaju suka memilih tanah di lokasi pembangunan perumahan sedia ada;
2) Permintaan pasaran: Pilih tanah yang mempunyai permintaan pasaran masa depan yang tinggi, di mana terdapat sekolah, kedai, surau/masjid dan jaringan jalan raya berhampiran tanah tersebut ;
3) Jalan: Pilih tanah yang telah ada jalan raya berturap. Jika tiada, pastikan tanah tersebut mempunyai R.O.W (right of way) dan tidak terlalu jauh (200-500 meter) bagi tanah keluasan kurang dari 3 ekar;
4) Bentuk mukabumi: Pilih tanah yang tidak mempunyai cerun tinggi/gaung dan tidak ada sungai/paya;
5) Saiz: Bagi perumahan, pilih keluasan dengan minimum 3 ekar. Jika kurang, maka akan kurang viable bagi pemaju dan pulangan pelabur juga berkurang;
6) Harga: Harga agak subjektif. Pilih tanah yang below market value supaya jenis perumahan yang bakal dibina dapat dijual pada harga munasabah (tidak mahal dari pasaran terkini) dan pelabur akan mendapat pulangan lebih tinggi;
6) Perunding: Setelah pelabur membeli tanah yang sesuai, minta khidmat nasihat dari perunding pembangunan hartanah profesional yang berpengetahuan luas tentang teknikal perancangan dan pembinaan. Kami sedia membantu bakal pelabur yang berminat untuk pembangunan usahasama. Kami membantu pemilik tanah mendapatkan pemaju berkelayakan dan jenis pembangunan yang sesuai dengan tanah milik anda.
Selamat mencari tanah berpotensi.
'Jika anda fikir ianya mahal untuk melantik mereka yang profesional dalam bidang ini, tunggu sehingga anda melantik si amatur' - Unknown.
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
0192971381
#ringgithartanah
.
Tips mencari tanah bagi pelaburan untuk dibangunkan secara usahasama.
Kami adalah perunding pembangunan hartanah yang telah dan sedang bekerjasama dengan beberapa pemaju hartanah bagi projek usahasama dengan pemilik tanah.
Sepanjang pengalaman kami, terdapat beberapa pemilik tanah yang telah memeterai perjanjian bersama pemaju dan juga pelabur hartanah yang berminat ingin membeli tanah berpotensi di Selangor bagi pembinaan perumahan.
Di sini kami ingin berkongsi beberapa tips bagi membantu pelabur hartanah mencari tanah yang sesuai.
1) Lokasi: Pemaju suka memilih tanah di lokasi pembangunan perumahan sedia ada;
2) Permintaan pasaran: Pilih tanah yang mempunyai permintaan pasaran masa depan yang tinggi, di mana terdapat sekolah, kedai, surau/masjid dan jaringan jalan raya berhampiran tanah tersebut ;
3) Jalan: Pilih tanah yang telah ada jalan raya berturap. Jika tiada, pastikan tanah tersebut mempunyai R.O.W (right of way) dan tidak terlalu jauh (200-500 meter) bagi tanah keluasan kurang dari 3 ekar;
4) Bentuk mukabumi: Pilih tanah yang tidak mempunyai cerun tinggi/gaung dan tidak ada sungai/paya;
5) Saiz: Bagi perumahan, pilih keluasan dengan minimum 3 ekar. Jika kurang, maka akan kurang viable bagi pemaju dan pulangan pelabur juga berkurang;
6) Harga: Harga agak subjektif. Pilih tanah yang below market value supaya jenis perumahan yang bakal dibina dapat dijual pada harga munasabah (tidak mahal dari pasaran terkini) dan pelabur akan mendapat pulangan lebih tinggi;
6) Perunding: Setelah pelabur membeli tanah yang sesuai, minta khidmat nasihat dari perunding pembangunan hartanah profesional yang berpengetahuan luas tentang teknikal perancangan dan pembinaan. Kami sedia membantu bakal pelabur yang berminat untuk pembangunan usahasama. Kami membantu pemilik tanah mendapatkan pemaju berkelayakan dan jenis pembangunan yang sesuai dengan tanah milik anda.
Selamat mencari tanah berpotensi.
'Jika anda fikir ianya mahal untuk melantik mereka yang profesional dalam bidang ini, tunggu sehingga anda melantik si amatur' - Unknown.
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
0192971381
#ringgithartanah
.
Monday, October 26, 2015
BANK MANA BAGI PINJAMAN DENGAN INTEREST RATE PALING RENDAH?
Pembeli hartanah yang sudah membayar wang tempahan (booking deposit) pasti tertanya-tanya, bank mana yang bagi pinjaman dengan interest rate paling rendah, tiada lock in period, dan sebagainya.
Anda boleh rujuk maklumat terkini di laman web berikut:-
Pastikan anda memasukkan info harga rumah dan tahun pinjaman di bahagian kanan di laman web tersebut.
Nah sekarang anda lah yang membuat keputusan, nak pilih bank mana.
Perlu diingatkan bahawa setiap bank mempunyai cara sendiri melihat profil anda iaitu umur, kerja, harga rumah, nilai pasaran dan sebagainya. Maka, interest rate adalah berbeza-beza apabila profil anda dibaca mereka.
Tips, pilih bank yang paling hampir menepati profil anda.
Macam mana nak tahu?
Sebaiknya, jangan memohon kepada satu bank sahaja. Pada masa yang sama, hantar kepada sebanyak mungkin bank supaya anda tidak membazirkan masa.
Leceh nak buat kan?
Sebab itu, ramai ejen hartanah menawarkan kepada anda, tugas yang agak remeh ini untuk mempercepatkan masa mendapatkan pinjaman bank.
Biasanya, mereka mempunyai networking dengan bank dan mortgage agents.
Semoga info ini bermanfaat buat semua.
Friday, October 23, 2015
BAJET 2016 DAN HARTANAH
Membina 175,000 unit rumah oleh PR1MA, dijual 20% di bawah harga pasaran, dengan peruntukan RM1.6 bilion.
Membina 10,000 unit Rumah Mesra Rakyat oleh SPNB, dengan pemberian subsidi RM20,000 bagi seunit rumah.
Bina 100,000 rumah PPA1M, menjelang 2018 dengan harga di antara RM90,000 - RM300,000/unit.
Membina 22,300 unit pangsapuri dan 9,800 unit rumah teres di bawah Program Perumahan Rakyat oleh KPKT.
Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama disediakan kepada pembeli untuk rumah mampu milik bagi bayaran deposit.
Membina 5,000 unit rumah PR1MA & PPA1M di 10 lokasi sekitar stesen & koridor LRT serta monorel.
RM150 juta bagi membina dan membaik pulih 11,000 rumah daif di kawasan luar bandar oleh KKLW.
www.ringgithartanah.blogspot.my
Monday, August 25, 2014
SOALAN-SOALAN PERLU DITANYA SEBELUM MEMBELI RUMAH BARU DARI PEMAJU
Assalamualaikum wbt.
Lanjutan dari artikel penulis bertajuk 'Tempoh Pajakan Tidak Sampai 99 Tahun', penulis berfikir adalah baiknya jika penulis memberi tips dan soalan contoh yang perlu dikemukakan bakal pembeli kepada pemaju perumahan sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah tersebut.
1. Adakah hartanah jenis Freehold (open title - Cina, India boleh beli), Freehold Rizab Melayu (selain Melayu tidak boleh beli) atau Leasehold?
2. Jika Leasehold, berapa lamakah lagi tempoh tamat seperti yang tertera di geran individu yang telah dipecah sempadan dan dibayar premium menjadi jenis bangunan kediaman?
TIPS: Perhatikan betul-betul geran individu tersebut. Maklumat seperti nombor hakmilik, tarikh geran dikeluarkan, tempoh pajakan tamat, dan lain-lain ada dicetak dalam geran individu. Jika geran yang ditunjukkan tidak diasingkan (pecah sempadan), bermakna pemaju masih tidak membuat pecah sempadan dan membayar premium. Sudah tentulah pemaju tidak boleh mengambil deposit kerana syarat geran individu tidak dipenuhi. Jika ada masa semak di pejabat tanah kawasan projek tersebut untuk status tanah.
3. Apakah nombor pendaftaran pemaju seperti yang tertera pada Lesen Jualan dan Permit Pemaju atau 'Advertising Permit and Developer License' (APDL)?
TIPS: Hanya pemaju yang telah memperolehi APDL dibenarkan mengambil deposit dari pembeli. Ini kerana pemaju telah membayar sejumlah wang deposit bagi memperolehi lesen pemaju dan wang ini akan dikembalikan selepas projek tersebut siap sepenuhnya. Sekiranya pemaju tidak menunjukkan lesen ini, sila semak di pejabat Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) yang terletak di Putrajaya.
4. Minta pemaju menunjukkan 'blue print' lukisan bangunan (building plan) yang telah diluluskan oleh majlis tempatan.
TIPS: Jika blue print tiada, bermakna lesen pemaju masih belum diperolehi. Ini juga bermakna pemaju tidak boleh mengambil deposit dari pembeli kerana tiada lesen pemaju.
5. Bagi tanah lot kediaman, pastikan nama di dalam geran individu tersebut atas satu nama iaitu pemaju atau tuan tanah asal (bagi projek jualan joint-venture).
NOTA: Bagi penjualan tanah lot kediaman, kerajaan tidak mewajibkan pemaju memohon lesen pemaju. Ini memberi kelonggaran kepada pemaju tanah lot kediaman menjual tanah tersebut tanpa membuat pecah sempadan, bayaran premium dan pindahmilik ke atas nama pembeli (perseorangan) ataupun lebih dikenali sebagai 'geran kongsi'. Masalah akan timbul sekiranya pembeli berhasrat untuk menjual tanah tersebut di kemudian hari. Harga memang murah tetapi apa baiknya jikalau anda susah pada masa hadapan.
6. Bagi hartanah jenis kedai pejabat atau 'shop office', pemaju tidak perlu mendapatkan permit jualan dan lesen pemaju. Cuba semak sekiranya pemaju yang sama ada menjual rumah bagi lokasi yang sama. Sekiranya ada, bolehlah anda beli kedai tersebut.
TIPS: Pastikan anda 'survey' kawasan tersebut bagi 'meramal' potensi permintaan sewa dan beli. Survey boleh dibuat melalui tinjauan ke lokasi, semakan nilai permintaan sewa dan beli terkini dari laman web iklan hartanah dan informasi dari agen hartanah sekitar lokasi.
Diharapkan agar pembaca dapat serba sedikit manfaat dari artikel penulis.
Bantu penulis sebarkan artikel ini untuk kesedaran bakal pembeli yang lain!
Cukuplah dengan peristiwa pembeli tertipu disebabkan kealpaan sendiri atau sikap tidak ambil peduli.
Sekian. Wassalam.
*Gambar adalah hiasan.
Wednesday, August 20, 2014
CONTOH PELAN ARKITEK BAGI RUMAH BANGLO
Tuesday, August 19, 2014
FREEHOLD VS LEASEHOLD VS RIZAB MELAYU
"Saya mahu beli rumah tetapi saya mahu rumah FREEHOLD sahaja!"
Ini adalah antara dialog yang sering penulis dengar dari bakal-bakal pembeli yang sering menghubungi penulis yang bertanyakan tentang rumah yang mahu mereka beli dari pasaran hartanah di sekitar Lembah Kelang. Apakah reaksi penulis? Di bawah antara persoalan yang bermain di fikiran penulis setiap kali mendengar dialog di atas:-
1. Oh mesti bakal pembeli seorang yang bergaji besar sebab itu beliau mahu rumah FREEHOLD! Berapa umur beliau agaknya ya?
2. Berapa budget harga rumah yang beliau mahu untuk rumah FREEHOLD?
3. Encik bekerja di syarikat apa?
4. Berapa gaji bersih setelah tolak EPF, SOCSO dan lain-lain?
5. Di kawasan mana bakal pembeli mahu untuk mendiami rumah FREEHOLD?
6. Adakah beliau berminat untuk rumah FREEHOLD RIZAB MELAYU?
--------------------------------------------------------------------------------------
Kebiasaanya penulis akan menapis calon pembeli berdasarkan soalan-soalan di atas untuk memastikan calon benar-benar layak untuk memohon pinjaman tidak semestinya untuk hartanah FREEHOLD sahaja. Berikut adalah jawapan yang diperolehi penulis setelah persoalan di atas dikemukakan kepada bakal pembeli tersebut:-
1. S (Soalan): Berapa umur encik? Adakah ini rumah pertama encik?
J (Jawapan): Ini rumah pertama saya. Saya baru bekerja dan berumur 25 tahun.
2. S: Berapa budget harga rumah yang encik mahu untuk rumah FREEHOLD?
J: Budget dalam lingkungan RM200,000 hingga RM300,000.
3. S: Encik bekerja di syarikat apa?
J: Saya bekerja sebagai ******* dengan kontrak selama 2 tahun.
4. S: Berapa gaji bersih setelah tolak EPF, SOCSO dan lain-lain?
J: Saya bekerja sebagai ******* dengan kontrak selama 2 tahun.
4. S: Berapa gaji bersih setelah tolak EPF, SOCSO dan lain-lain?
J: Gaji bersih dalam lingkungan RM2,600/bulan.
5. Di kawasan mana encik mahu untuk mendiami rumah FREEHOLD?
J: Saya mahu rumah FREEHOLD di kawasan sekitar KL dan Shah Alam.
6. Adakah encik berminat untuk rumah FREEHOLD RIZAB MELAYU?
J: Saya tidak mahu rizab melayu kerana susah untuk dijual semula di kemudian hari.
Setelah meneliti jawapan calon pembeli, ini adalah jawapan penulis sebagai perunding hartanah:-
1. Umur anda terlalu muda untuk memiliki sebuah hartanah tidak kira FREEHOLD atau LEASEHOLD kerana kebanyakan kes lelong oleh peminjam berusia muda disebabkan gaji agak rendah dan ketidaktetapan pekerjaan.
2. Untuk hartanah FREEHOLD lingkungan harga rumah kebiasaannya bermula dari RM400,000.
3. Status pekerjaan kontrak TIDAK LAYAK untuk memohon pinjaman.
4. Ansuran bulanan bagi rumah berharga RM400,000 dengan margin pinjaman 90% selama 30 tahun adalah RM1,800/bulan. Gaji bersih calon sebanyak RM2,600 TIDAK LAYAK kerana telah melepasi had kelayakan mengikut DSR (Debt Salary Ratio).
5. Nilai pasaran hartanah kawasan FREEHOLD di Lembah Klang terlalu tinggi. Di Shah Alam sahaja kebanyakan rumah adalah LEASEHOLD kerana tanah Kerajaan Negeri.
6. Jangan memilih dengan bersikap tidak mahu rumah rizab melayu. Kemampuan calon yang rendah seharusnya sedar sikap memilih akan membuatkan calon tidak mampu langsung membeli rumah di Lembah Klang.
Saya memberi merit berdasarkan jawapan calon di atas sebagai TIDAK LAYAK membeli rumah FREEHOLD berdasarkan pendapatan beliau.
*Moral of the story: Rumah pertama pun, usah bersikap memilih. Tidak rugi memiliki rumah LEASEHOLD yang kebanyakan harganya mampu milik. Rumah FREEHOLD sekalipun ada 'expiry date' ketahanan bangunan tersebut sehingga maksimum 50 tahun sahaja dan perlu 'refurbish' semula. Pentingnya lebih baik ada rumah sendiri daripada menyewa sekalipun rumah LEASEHOLD. Masih memilih lagi? Harga rumah makin naik bukan makin turun. SELAMAT BERJAYA MEMILIKI RUMAH IMPIAN ANDA!
Untuk senarai hartanah baru untuk dijual, sila klik ---> SINI
Sunday, August 17, 2014
TEMPOH PAJAKAN TIDAK SAMPAI 99 TAHUN BAGI HARTANAH BAHARU?
Perkara yang jarang disedari oleh bakal pembeli perumahan baharu ialah tempoh pajakan tamat tempoh bagi hartanah pegangan pajakan (leasehold). Saya nasihatkan kepada anda supaya menyemak geran individu lot-lot yang dijual di bahagian tempoh pajakan tamat. Ada sesetengah client penulis mengadu ditipu akan hal ini kerana mereka tidak menyedari akan hal ini. Pemaju yang tidak bertanggungjawab akan memberitahu tempoh pajakan masih ada 99 atau 98 tahun. Semak sebelum anda meletakkan deposit booking kerana anda tidak dapat ambil kembali deposit tersebut sekiranya betul tempoh tersebut tidak sampai 99 tahun seperti yang dimaklumkan pemaju.
*Gambar adalah hiasan.
Subscribe to:
Posts (Atom)