4 PERKARA BAGI MENENTUKAN PULANGAN PEMILIK TANAH

Perkara yang perlu diberi perhatian bagi menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah bagi projek usahasama (JV).

Saya pasti ramai broker / ejen hartanah yang bergiat dalam rundingan projek JV selama ini tidak punya justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Kadang-kala ada yang buat 'bijak pandai' menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang 'ground-work' terlebih dahulu, betul kan? Salah caranya itu, seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-

1) Jenis pembangunan
Pembangunan perumahan dikategori rumah atas tanah (landed) seperti rumah banglo, semi-detached, teres & townhouse manakala rumah bertingkat (high-rise) seperti pangsapuri & kondo.

Lazimnya, nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat jabatan perancang di kerajaan tempatan.

Manakala nilai pulangan bagi rumah landed pula adalah berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan.

Bagi pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada pembangunan perumahan kerana harga jualan komersil adalah lebih mahal.

2) Bentuk muka bumi
Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos 'cut & fill' agak tinggi kerana melibatkan pembuangan & tambakan tanah merah. Berbeza dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata, nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit perlu kos lebih bagi menyediakan 'soil treatment' seperti tembok penahan.

3) Kemudahan jalan berturap ke tanah
Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap,  sudah tentulah melibatkan kos tambahan. Jarak jalan masuk lebih dari 1km akan menambah kos pembangunan. Apabila kos bertambah, maka kadar pulangan tentulah akan berkurang.

4) Kategori kegunaan tanah
Pada kebiasaannya, tanah dikategori sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan lain-lain mengikut zoning tanah tersebut.

Bagi pemilik tanah yang telah membayar premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walaubagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar kepada pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan semasa tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.

KESIMPULAN.

Dari pengalaman saya, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak 15-25% dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini bergantung kepada semua perkara di atas.

Bagaimana menentukan GDV? Anda perlu menyediakan pelan susunatur dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih dahulu. Anda tidak tahu menyediakan pelan susunatur? Lantik perunding pembangunan (development consultant) bagi kerja ini. Perunding pembangunan adalah mereka yang profesional dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding terbaik bagi projek joint venture di antara pemilik tanah dan pemaju.

P/S: Pemaju tidak membayar komisen broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil dari pemilik tanah. Harap maklum.

Perlukan khidmat perunding pembangunan? Kami sedia membantu. Hubungi 0192971381.