Ada kawan bertanya saya. Berapa jumlah wang yang biasanya dibayar pemaju sebagai deposit atau upfront semasa tuan tanah menandatangani perjanjian usahasama (JV)?
Jawapan saya:
Deposit adalah entry cost dikeluarkan pemaju bagi projek JV. Sepanjang pengalaman saya, paling banyak ialah RM120,000 bersamaan dgn RM1,000/unit. Paling rendah ialah RM10,000 sahaja dan dikira sebagai belanja hangus.
Ada pihak mengatakan deposit berupa 10% dari jumlah GDV (Gross Development Value). Ini membuktikan pemaju adalah layak dari segi kewangan dan boleh menyiapkan projek itu nanti. Benarkah pendapat ini? Sebenarnya berapa entry cost yang pemaju perlu bayar? Mari kita kira sama-sama.
Sebagai contoh, tanah seluas 10 ekar boleh dibangunkan sebanyak 120 unit rumah teres 2 tingkat, dengan anggaran harga seunit ialah RM450,000. Maka jumlah GDV ialah RM54 Juta. Ini bermakna 10% deposit ialah bersamaan RM5.4 Juta.
Adakah logik amaun entry cost projek tersebut perlu dibayar sebanyak RM5.4 Juta? Sedangkan terdapat kos lain yang perlu ditanggung pemaju bagi mendapatkan kelulusan pelan Kebenaran Merancang dan membayar kos premium tanah yang lebih penting dari membayar deposit yang mencecah RM5 Juta. Dengan wang tersebut, pemaju boleh membeli tanah lain yang lebih kecil keluasannya dan membangunkannya tanpa JV dengan sesiapa!
Perlu diingat bahawa tujuan utama projek JV ialah memberikan pulangan lumayan kepada kedua-dua pihak iaitu pemaju dan tuan tanah. Ini kerana pemaju mengeluarkan kos sendiri dahulu manakala tuan tanah menyerahkan tanahnya sebelum mendapat pulangan setelah projek siap sepenuhnya.
Ya, memang betul deposit yang tinggi menjamin kepentingan tuan tanah terbela, bagi mengelakkan tanah tergadai oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab. Tetapi tuan tanah ada cara lain untuk memastikan penipuan tidak berlaku. Bukan hanya deposit semata-mata. Tuan tanah boleh kaji latar belakang syarikat pemaju di SSM dan rekod pemajuan boleh disemak di Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Tuan tanah perlu mengetahui betapa pentingnya perjanjian usahasama yang tidak berat sebelah bagi kedua-dua pihak. Adalah disarankan tuan tanah melantik peguam berkaliber bagi menjaga kepentingan tuan tanah dalam perjanjian usahasama.
P/S: Nilai deposit akan meningkat apabila terdapat broker atau ejen hartanah 'up' bahagian mereka dari deposit tuan tanah minta semasa perjanjian ditandatangani. Kebiasaannya, suatu projek tidak close deal disebabkan perkara ini iaitu deposit / entry cost yang tinggi.
*Sangat jarang berlaku pemaju bersetuju membayar amaun deposit yang tinggi (sehingga mencecah RM5 Juta) melainkan:-
1) Tanah tersebut terletak di kawasan YANG KEKURANGAN TANAH UNTUK DIBANGUNKAN seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,
2) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH PANGSAPURI BERTINGKAT KOS TINGGI DAN KEPADATAN TINGGI,
3) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH MEWAH.
Semoga perkongsian ini bermanfaat.
Ditulis oleh:
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
(Real Estate Development Consultant)
Tel: 0192971381
#ringgithartanah
No comments:
Post a Comment