BERAPA ANGGARAN AMAUN DEPOSIT UPFRONT PEMAJU BAYAR

Ada kawan bertanya saya. Berapa jumlah wang yang biasanya dibayar pemaju sebagai deposit atau upfront semasa tuan tanah menandatangani perjanjian usahasama (JV)?

Jawapan saya:

Deposit adalah entry cost dikeluarkan pemaju bagi projek JV. Sepanjang pengalaman saya, paling banyak ialah RM120,000 bersamaan dgn RM1,000/unit. Paling rendah ialah RM10,000 sahaja dan dikira sebagai belanja hangus.

Ada pihak mengatakan deposit berupa 10% dari jumlah GDV (Gross Development Value). Ini membuktikan pemaju adalah layak dari segi kewangan dan boleh menyiapkan projek itu nanti. Benarkah pendapat ini? Sebenarnya berapa entry cost yang pemaju perlu bayar? Mari kita kira sama-sama.

Sebagai contoh, tanah seluas 10 ekar boleh dibangunkan sebanyak 120 unit rumah teres 2 tingkat, dengan anggaran harga seunit ialah RM450,000. Maka jumlah GDV ialah RM54 Juta. Ini bermakna 10% deposit ialah bersamaan RM5.4 Juta.

Adakah logik amaun entry cost projek tersebut perlu dibayar sebanyak RM5.4 Juta? Sedangkan terdapat kos lain yang perlu ditanggung pemaju bagi mendapatkan kelulusan pelan Kebenaran Merancang dan membayar kos premium tanah yang lebih penting dari membayar deposit yang mencecah RM5 Juta. Dengan wang tersebut, pemaju boleh membeli tanah lain yang lebih kecil keluasannya dan membangunkannya tanpa JV dengan sesiapa!

Perlu diingat bahawa tujuan utama projek JV ialah memberikan pulangan lumayan kepada kedua-dua pihak iaitu pemaju dan tuan tanah. Ini kerana pemaju mengeluarkan kos sendiri dahulu manakala tuan tanah menyerahkan tanahnya sebelum mendapat pulangan setelah projek siap sepenuhnya.

Ya, memang betul deposit yang tinggi menjamin kepentingan tuan tanah terbela, bagi mengelakkan tanah tergadai oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab. Tetapi tuan tanah ada cara lain untuk memastikan penipuan tidak berlaku. Bukan hanya deposit semata-mata. Tuan tanah boleh kaji latar belakang syarikat pemaju di SSM dan rekod pemajuan boleh disemak di Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Tuan tanah perlu mengetahui betapa pentingnya perjanjian usahasama yang tidak berat sebelah bagi kedua-dua pihak. Adalah disarankan tuan tanah melantik peguam berkaliber bagi menjaga kepentingan tuan tanah dalam perjanjian usahasama.

P/S: Nilai deposit akan meningkat apabila terdapat broker atau ejen hartanah 'up' bahagian mereka dari deposit tuan tanah minta semasa perjanjian ditandatangani. Kebiasaannya, suatu projek tidak close deal disebabkan perkara ini iaitu deposit / entry cost yang tinggi.

*Sangat jarang berlaku pemaju bersetuju membayar amaun deposit yang tinggi (sehingga mencecah RM5 Juta) melainkan:-

1) Tanah tersebut terletak di kawasan  YANG KEKURANGAN TANAH UNTUK DIBANGUNKAN seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,

2) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH PANGSAPURI BERTINGKAT KOS TINGGI DAN KEPADATAN TINGGI,

3) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH MEWAH.

Semoga perkongsian ini bermanfaat.

Ditulis oleh:
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
(Real Estate Development Consultant)
Tel: 0192971381

#ringgithartanah

CARA PERUNDING PEMBANGUNAN BERURUSAN DENGAN PEMAJU HARTANAH BAGI PROJEK USAHASAMA

Dalam sesebuah projek pembangunan secara usahasama (joint venture), untuk berurusan dengan pemaju hartanah, anda mestilah seorang yang profesional dalam bidang anda. Dengan ertikata lain, anda mestilah mahir dan mempunyai ilmu dalam bidang anda. Pemaju tidak mahu membuang masa berurusan dengan seorang amatur!

Seorang perunding pembangunan adalah mereka yang berpengalaman dalam projek pembangunan seperti perancang bandar (town planner), jurutera, arkitek ataupun jurukur tanah (land surveyor) atau gabungan semua bidang ini. Mereka mestilah mempunyai networking besar dengan pemaju-pemaju hartanah. Ini adalah penting bagi memastikan survival bisnes dalam masa yang panjang.

Pemaju hartanah lebih berminat bekerja bersama perunding pembangunan yang dapat membawa projek JV untuk mereka dari mula perjanjian JV dimeterai sehinggalah projek tersebut siap dapat CCC. Mereka perlu hadir 'Client Consultant Meeting' setiap minggu untuk membincangkan progress kerja setiap consultant yang dilantik.

Cara pemaju hartanah melantik perunding pembangunan ialah dengan melantik mereka menjadi Lead Consultant bagi projek tersebut. Perjanjian antara pemaju dan perunding adalah dalam perjanjian kontrak, di mana bayaran perunding mengikut Gross Development Cost (GDC) yang nilainya akan dirunding bersama kedua-dua pihak manakala bayaran diberi mengikut progress kerja. Walaupun terdapat kontrak yang mencecah jutaan ringgit, namun bayaran mestilah mengikut progress kerja. Jika tiada progress kerja, bermakna tiada bayaran.

Oh ya, hampir saya terlupa. Hubungan perunding pembangunan dan pemaju lebih bersifat partnership tetapi mereka tidak bergabung dalam satu syarikat. Perunding pembangunan akan memberi nasihat serta panduan terbaik kepada pemaju bagi mendapatkan setiap kelulusan pelan sehinggalah CCC. Ini bermakna, pemaju dan perunding pembangunan mestilah sentiasa berhubung dan update pemaju akan setiap progress kerja semua consultant lain.

Anda mempunyai tanah untuk dibangunkan secara usahasama? Kami perunding pembangunan berpengalaman bersedia membantu merealisasikan impian anda. Hubungi 0192971381 untuk perbincangan lanjut.

"Jika anda fikir ianya mahal melantik profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda melantik si amatur" - Unknown.

#ringgithartanah

KESILAPAN YANG DIBUAT DALAM MELETAK HARGA JUALAN TANAH

Ramai broker / pemilik tanah yang sembrono meletak harga jualan tanah mereka. Bahkan tidak menyemak harga pasaran dengan penilai berdaftar.

Walaupun tanah pertanian itu terletak dalam zone bangunan kediaman, perniagaan atau industri, tetapi harga tanah pertanian masih kekal harga pertanian.

Seperti contoh, bagi tanah pertanian zone perniagaan, harga jualan mestilah dalam julat harga pertanian kerana premium tanah itu tidak pernah dibayar menjadi lot perniagaan. Maka, harganya tidak mungkin bersamaan dengan harga tanah lot perniagaan walaupun terletak dalam zone perniagaan!

Inilah natijahnya apabila ada orang bagi 'ajaran sesat' kepada pemilik tanah. Sudahnya harga melambung tinggi dari pasaran. Tugas saya pula membetulkan pemahaman mereka.

Yang kesiannya apabila tengok pemilik tanah yang sudah uzur menunggu masa merasa hasil tanah yang masih belum terjual!

Apa-apa bidang kerja yang kita buat, pastikan ada ilmu supaya tidak sebar 'ajaran sesat' kepada orang lain.

4 PERKARA BAGI MENENTUKAN PULANGAN PEMILIK TANAH

Perkara yang perlu diberi perhatian bagi menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah bagi projek usahasama (JV).

Saya pasti ramai broker / ejen hartanah yang bergiat dalam rundingan projek JV selama ini tidak punya justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Kadang-kala ada yang buat 'bijak pandai' menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang 'ground-work' terlebih dahulu, betul kan? Salah caranya itu, seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-

1) Jenis pembangunan
Pembangunan perumahan dikategori rumah atas tanah (landed) seperti rumah banglo, semi-detached, teres & townhouse manakala rumah bertingkat (high-rise) seperti pangsapuri & kondo.

Lazimnya, nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat jabatan perancang di kerajaan tempatan.

Manakala nilai pulangan bagi rumah landed pula adalah berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan.

Bagi pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada pembangunan perumahan kerana harga jualan komersil adalah lebih mahal.

2) Bentuk muka bumi
Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos 'cut & fill' agak tinggi kerana melibatkan pembuangan & tambakan tanah merah. Berbeza dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata, nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit perlu kos lebih bagi menyediakan 'soil treatment' seperti tembok penahan.

3) Kemudahan jalan berturap ke tanah
Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap,  sudah tentulah melibatkan kos tambahan. Jarak jalan masuk lebih dari 1km akan menambah kos pembangunan. Apabila kos bertambah, maka kadar pulangan tentulah akan berkurang.

4) Kategori kegunaan tanah
Pada kebiasaannya, tanah dikategori sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan lain-lain mengikut zoning tanah tersebut.

Bagi pemilik tanah yang telah membayar premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walaubagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar kepada pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan semasa tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.

KESIMPULAN.

Dari pengalaman saya, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak 15-25% dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini bergantung kepada semua perkara di atas.

Bagaimana menentukan GDV? Anda perlu menyediakan pelan susunatur dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih dahulu. Anda tidak tahu menyediakan pelan susunatur? Lantik perunding pembangunan (development consultant) bagi kerja ini. Perunding pembangunan adalah mereka yang profesional dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding terbaik bagi projek joint venture di antara pemilik tanah dan pemaju.

P/S: Pemaju tidak membayar komisen broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil dari pemilik tanah. Harap maklum.

Perlukan khidmat perunding pembangunan? Kami sedia membantu. Hubungi 0192971381.