BANGLO MAMPU MILIK, IJOK, RAWANG

Rumah banglo setingkat mampu milik untuk dijual.

Lokasi di Kg. Tersusun Kiai Hj. Arshad, Ijok, Rawang. Hanya 10 minit ke Unisel.

*Sedang dalam proses pembinaan*

Maklumat projek:-

Pelan bangunan telah diluluskan.
Pelan infrastruktur telah diluluskan.
Siap kemudahan infrastruktur penuh.
Dibina oleh kontraktor berpengalaman.
Geran individu (bangunan kediaman).
Pegangan pajakan 99 tahun.
Tanah rizab Melayu.

Keluasan tanah 60'x90' (5,400 kps)
Keluasan binaan 25'x40' (1,000 kps)
Kakitangan awam dan swasta layak memohon.
Pinjaman kerajaan dan bank disediakan.

Harga RM350,000/unit sahaja.

Hubungi 0192971381 untuk maklumat lanjut.

Terima kasih.

BANGLO PUTRAJAYA

BANGLO DI PUTRAJAYA DIBUKA UNTUK TEMPAHAN.

Lokasi Desa Pinggiran Putra, Putrajaya, Kajang (5 minit dari PICC).

Konsep beli tanah dan bina rumah.

Banglo setingkat dan dua tingkat.
Pelan bangunan telah diluluskan.
Pelan infrastruktur telah diluluskan.
Siap kemudahan infrastruktur penuh.
Dibina oleh kontraktor berpengalaman.

Geran individu (bangunan kediaman).
Pegangan pajakan 99 tahun.
Tanah rizab Melayu.

Keluasan tanah 5,112 kps - 8,751 kps
Keluasan binaan 1,070 kps - 2,000 kps
Harga dari RM576,000

Kerja tanah dan infrastruktur mula akhir Mei atau awal Jun 2016.
Infrastruktur siap menjelang akhir 2016.
Pembinaan rumah bermula awal 2017.

Kakitangan awam dan swasta layak memohon.
Pinjaman kerajaan dan bank disediakan.

Maklumat dan senarai harga boleh didapati dari link ini:

https://drive.google.com/open?id=0BzbTSt3cg5hTbDd2RFlMZEZ3NmM

Hubungi 0192971381 untuk maklumat lanjut.

Terima kasih.

BERAPA ANGGARAN AMAUN DEPOSIT UPFRONT PEMAJU BAYAR

Ada kawan bertanya saya. Berapa jumlah wang yang biasanya dibayar pemaju sebagai deposit atau upfront semasa tuan tanah menandatangani perjanjian usahasama (JV)?

Jawapan saya:

Deposit adalah entry cost dikeluarkan pemaju bagi projek JV. Sepanjang pengalaman saya, paling banyak ialah RM120,000 bersamaan dgn RM1,000/unit. Paling rendah ialah RM10,000 sahaja dan dikira sebagai belanja hangus.

Ada pihak mengatakan deposit berupa 10% dari jumlah GDV (Gross Development Value). Ini membuktikan pemaju adalah layak dari segi kewangan dan boleh menyiapkan projek itu nanti. Benarkah pendapat ini? Sebenarnya berapa entry cost yang pemaju perlu bayar? Mari kita kira sama-sama.

Sebagai contoh, tanah seluas 10 ekar boleh dibangunkan sebanyak 120 unit rumah teres 2 tingkat, dengan anggaran harga seunit ialah RM450,000. Maka jumlah GDV ialah RM54 Juta. Ini bermakna 10% deposit ialah bersamaan RM5.4 Juta.

Adakah logik amaun entry cost projek tersebut perlu dibayar sebanyak RM5.4 Juta? Sedangkan terdapat kos lain yang perlu ditanggung pemaju bagi mendapatkan kelulusan pelan Kebenaran Merancang dan membayar kos premium tanah yang lebih penting dari membayar deposit yang mencecah RM5 Juta. Dengan wang tersebut, pemaju boleh membeli tanah lain yang lebih kecil keluasannya dan membangunkannya tanpa JV dengan sesiapa!

Perlu diingat bahawa tujuan utama projek JV ialah memberikan pulangan lumayan kepada kedua-dua pihak iaitu pemaju dan tuan tanah. Ini kerana pemaju mengeluarkan kos sendiri dahulu manakala tuan tanah menyerahkan tanahnya sebelum mendapat pulangan setelah projek siap sepenuhnya.

Ya, memang betul deposit yang tinggi menjamin kepentingan tuan tanah terbela, bagi mengelakkan tanah tergadai oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab. Tetapi tuan tanah ada cara lain untuk memastikan penipuan tidak berlaku. Bukan hanya deposit semata-mata. Tuan tanah boleh kaji latar belakang syarikat pemaju di SSM dan rekod pemajuan boleh disemak di Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Tuan tanah perlu mengetahui betapa pentingnya perjanjian usahasama yang tidak berat sebelah bagi kedua-dua pihak. Adalah disarankan tuan tanah melantik peguam berkaliber bagi menjaga kepentingan tuan tanah dalam perjanjian usahasama.

P/S: Nilai deposit akan meningkat apabila terdapat broker atau ejen hartanah 'up' bahagian mereka dari deposit tuan tanah minta semasa perjanjian ditandatangani. Kebiasaannya, suatu projek tidak close deal disebabkan perkara ini iaitu deposit / entry cost yang tinggi.

*Sangat jarang berlaku pemaju bersetuju membayar amaun deposit yang tinggi (sehingga mencecah RM5 Juta) melainkan:-

1) Tanah tersebut terletak di kawasan  YANG KEKURANGAN TANAH UNTUK DIBANGUNKAN seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,

2) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH PANGSAPURI BERTINGKAT KOS TINGGI DAN KEPADATAN TINGGI,

3) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH MEWAH.

Semoga perkongsian ini bermanfaat.

Ditulis oleh:
Shariza Othman
Perunding Pembangunan Hartanah
(Real Estate Development Consultant)
Tel: 0192971381

#ringgithartanah

CARA PERUNDING PEMBANGUNAN BERURUSAN DENGAN PEMAJU HARTANAH BAGI PROJEK USAHASAMA

Dalam sesebuah projek pembangunan secara usahasama (joint venture), untuk berurusan dengan pemaju hartanah, anda mestilah seorang yang profesional dalam bidang anda. Dengan ertikata lain, anda mestilah mahir dan mempunyai ilmu dalam bidang anda. Pemaju tidak mahu membuang masa berurusan dengan seorang amatur!

Seorang perunding pembangunan adalah mereka yang berpengalaman dalam projek pembangunan seperti perancang bandar (town planner), jurutera, arkitek ataupun jurukur tanah (land surveyor) atau gabungan semua bidang ini. Mereka mestilah mempunyai networking besar dengan pemaju-pemaju hartanah. Ini adalah penting bagi memastikan survival bisnes dalam masa yang panjang.

Pemaju hartanah lebih berminat bekerja bersama perunding pembangunan yang dapat membawa projek JV untuk mereka dari mula perjanjian JV dimeterai sehinggalah projek tersebut siap dapat CCC. Mereka perlu hadir 'Client Consultant Meeting' setiap minggu untuk membincangkan progress kerja setiap consultant yang dilantik.

Cara pemaju hartanah melantik perunding pembangunan ialah dengan melantik mereka menjadi Lead Consultant bagi projek tersebut. Perjanjian antara pemaju dan perunding adalah dalam perjanjian kontrak, di mana bayaran perunding mengikut Gross Development Cost (GDC) yang nilainya akan dirunding bersama kedua-dua pihak manakala bayaran diberi mengikut progress kerja. Walaupun terdapat kontrak yang mencecah jutaan ringgit, namun bayaran mestilah mengikut progress kerja. Jika tiada progress kerja, bermakna tiada bayaran.

Oh ya, hampir saya terlupa. Hubungan perunding pembangunan dan pemaju lebih bersifat partnership tetapi mereka tidak bergabung dalam satu syarikat. Perunding pembangunan akan memberi nasihat serta panduan terbaik kepada pemaju bagi mendapatkan setiap kelulusan pelan sehinggalah CCC. Ini bermakna, pemaju dan perunding pembangunan mestilah sentiasa berhubung dan update pemaju akan setiap progress kerja semua consultant lain.

Anda mempunyai tanah untuk dibangunkan secara usahasama? Kami perunding pembangunan berpengalaman bersedia membantu merealisasikan impian anda. Hubungi 0192971381 untuk perbincangan lanjut.

"Jika anda fikir ianya mahal melantik profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda melantik si amatur" - Unknown.

#ringgithartanah

KESILAPAN YANG DIBUAT DALAM MELETAK HARGA JUALAN TANAH

Ramai broker / pemilik tanah yang sembrono meletak harga jualan tanah mereka. Bahkan tidak menyemak harga pasaran dengan penilai berdaftar.

Walaupun tanah pertanian itu terletak dalam zone bangunan kediaman, perniagaan atau industri, tetapi harga tanah pertanian masih kekal harga pertanian.

Seperti contoh, bagi tanah pertanian zone perniagaan, harga jualan mestilah dalam julat harga pertanian kerana premium tanah itu tidak pernah dibayar menjadi lot perniagaan. Maka, harganya tidak mungkin bersamaan dengan harga tanah lot perniagaan walaupun terletak dalam zone perniagaan!

Inilah natijahnya apabila ada orang bagi 'ajaran sesat' kepada pemilik tanah. Sudahnya harga melambung tinggi dari pasaran. Tugas saya pula membetulkan pemahaman mereka.

Yang kesiannya apabila tengok pemilik tanah yang sudah uzur menunggu masa merasa hasil tanah yang masih belum terjual!

Apa-apa bidang kerja yang kita buat, pastikan ada ilmu supaya tidak sebar 'ajaran sesat' kepada orang lain.

4 PERKARA BAGI MENENTUKAN PULANGAN PEMILIK TANAH

Perkara yang perlu diberi perhatian bagi menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah bagi projek usahasama (JV).

Saya pasti ramai broker / ejen hartanah yang bergiat dalam rundingan projek JV selama ini tidak punya justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan kepada pemilik tanah. Kadang-kala ada yang buat 'bijak pandai' menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang 'ground-work' terlebih dahulu, betul kan? Salah caranya itu, seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat penilaian bagi menentukan nilai pulangan:-

1) Jenis pembangunan
Pembangunan perumahan dikategori rumah atas tanah (landed) seperti rumah banglo, semi-detached, teres & townhouse manakala rumah bertingkat (high-rise) seperti pangsapuri & kondo.

Lazimnya, nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat jabatan perancang di kerajaan tempatan.

Manakala nilai pulangan bagi rumah landed pula adalah berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan.

Bagi pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada pembangunan perumahan kerana harga jualan komersil adalah lebih mahal.

2) Bentuk muka bumi
Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos 'cut & fill' agak tinggi kerana melibatkan pembuangan & tambakan tanah merah. Berbeza dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata, nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit perlu kos lebih bagi menyediakan 'soil treatment' seperti tembok penahan.

3) Kemudahan jalan berturap ke tanah
Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap,  sudah tentulah melibatkan kos tambahan. Jarak jalan masuk lebih dari 1km akan menambah kos pembangunan. Apabila kos bertambah, maka kadar pulangan tentulah akan berkurang.

4) Kategori kegunaan tanah
Pada kebiasaannya, tanah dikategori sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan lain-lain mengikut zoning tanah tersebut.

Bagi pemilik tanah yang telah membayar premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walaubagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar kepada pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan semasa tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.

KESIMPULAN.

Dari pengalaman saya, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak 15-25% dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini bergantung kepada semua perkara di atas.

Bagaimana menentukan GDV? Anda perlu menyediakan pelan susunatur dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih dahulu. Anda tidak tahu menyediakan pelan susunatur? Lantik perunding pembangunan (development consultant) bagi kerja ini. Perunding pembangunan adalah mereka yang profesional dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding terbaik bagi projek joint venture di antara pemilik tanah dan pemaju.

P/S: Pemaju tidak membayar komisen broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil dari pemilik tanah. Harap maklum.

Perlukan khidmat perunding pembangunan? Kami sedia membantu. Hubungi 0192971381.

6 PERKARA BAGI MEMILIH TANAH UNTUK PEMBANGUNAN USAHASAMA

Perkara yang penting untuk dipertimbangkan dalam memilih tanah yang berpotensi bagi projek JV adalah seperti berikut:-

1) Maklumat lengkap: Kategori penggunaan tanah, jenis pegangan, syarat nyata, sekatan kepentingan

2) Keluasan minima: 3 ekar

3) Lokasi dan keadaan tanah (sertakan GPS cordinate) bagi mengenalpasti:

a) jaringan jalan raya sedia ada
b) jarak tanah dari jln raya utama
c) infrastruktur/kemudahan awam
d) bentuk mukabumi (rata/cerun/gaung) dan sungai/paya
e) taman perumahan sedia ada/dalam pembinaan sekitar

4) Jenis perumahan dan anggaran harga jualan

5) Pengezonan (zoning): Pertanian, kediaman, komersil, industri, dll

6) Pulangan pemilik tanah: Ini akan dijelaskan dalam satu topik khusus berikutnya.

#ringgithartanah
.

FAST BUILD SYSTEM (FBS) - IBS JIMAT MASA DAN KOS. MARGIN KEUNTUNGAN TINGGI.

Fast Build System (FBS) adalah IBS berkonsepkan Eco-Green.

Kami adalah wakil jualan bagi produk IBS ini. Antara kebaikan penggunaan produk IBS ini adalah:-

*Jimat masa dan kos menggunakan shear wall, windows & door frames
*Boleh siap sebuah rumah (dengan kemasan, bumbung, wiring) dalam masa 50 hari
*Boleh digunakan lebih dari 50 kali
*Bagus bagi pembinaan perumahan kos rendah
*Juga sesuai bagi semua jenis rumah
*Kontraktor akan jimat kos buruh
*Margin keuntungan tinggi

Hubungi 0192971381 untuk maklumat lanjut.

Website: ibsmalaysia.blogspot.my

TUGAS DAN PERANAN PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH

Bagi kebanyakan projek, peranan perunding pembangunan adalah memberi panduan kepada pemaju dan perunding lain (arkitek, jurutera, juruukur, dll) dan kontraktor melalui lima langkah proses pembangunan hartanah.

Dalam fasa pertama, perunding pembangunan membantu pemaju membina 'pasukan' pembangunan, mengenalpasti sasaran dan objektif pembangunan, mengenalpasti jenis hartanah untuk dibangunkan dan mengenalpasti konsep asas bangunan.

Semasa fasa kedua, perunding pembangunan bekerjasama dengan pemaju bagi mengenalpasti kebolehlaksanaan projek. Fasa ini lazimnya membantu pemaju termasuklah mengenalpasti pasaran/keperluan/analisis permintaan, rekabentuk awal, bajet operasi dan modal permulaan, dan kelulusan zoning/pembangunan. Matlamat fasa ini adalah untuk membantu pemaju menentukan samada projek patut diteruskan ke fasa seterusnya.

Setelah kebolehlaksanaan telah ditentukan, fasa ketiga adalah pra-pembinaan. Penentuan fasa ini adalah langkah utama bagi pemaju kerana pada fasa ini melibatkan pembelanjaan modal bagi membayar perkhidmatan arkitek dan jurutera. Semasa fasa ini juga, perunding pembangunan juga membantu pemaju menentukan pemilihan kontrak pembinaan. Fasa seterusnya adalah menentukan bajet kos modal, memuktamadkan perjanjian, dan mendapatkan kelulusan yang diperlukan bagi meneruskan dengan pembinaan.

Fasa keempat adalah pembinaan. Semasa fasa ini, perunding pembangunan terlibat dalam mesyuarat pembinaan, membantu pemaju menyelesaikan masalah/isu berbangkit ketika pembinaan, mengambilkira kos projek keseluruhannya, dan menguruskan pinjaman dari institusi perbankan bagi pembinaan. Bergantung kepada jenis projek, perunding pembangunan juga perlu menguruskan proses pemasaran/pra-penjualan.

Fasa terakhir dalam proses pembangunan ialah membantu pemaju dengan mewujudkan pengurusan harta secara berterusan, penyerahan unit siap, dan memuktamadkan kos modal projek.

Disebabkan pembangunan hartanah melibatkan fasa yang berterusan, di mana setiap fasa adalah bagi 'membina' asas untuk fasa seterusnya, maka perunding pembangunan perlu dilantik seawal yang boleh. Samada keputusan dibuat ataupun tidak pada peringkat awal dalam proses pembangunan, boleh memberikan kesan besar di kemudian hari. Kesedaran tentang kebolehlaksanaan ini adalah skil yang terdapat pada perunding pembangunan yang berkelayakan.

'Jikalau anda fikir adalah mahal untuk mengupah profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda melantik amatur'.

Artikel keseluruhannya ditulis oleh Kastes Planning and Development.

#ringgithartanah

BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN HARTANAH

Topik yang paling ditunggu oleh mereka yang ingin menjadi perunding pembangunan.

Secara lazimnya, perunding pembangunan dibayar berdasarkan jumlah kos projek. Peratusan bergantung kepada keluasan dan kerumitan sesuatu projek, di mana projek kecil mendapat peratusan lebih tinggi berbanding projek besar.

Bagi kebanyakan projek, pemaju meminta perunding pembangunan untuk berkongsi risiko kewangan awalan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu dengan menangguhkan bayaran 'progress' kerja sehingga projek memasuki fasa pembinaan. Perkongsian bagi risiko kewangan ini menggambarkan perunding pembangunan lebih sebagai 'partner' kepada pemaju semasa fasa pra-pembinaan. Meminta perunding pembangunan berkongsi risiko kewangan boleh mengubah peratusan fi perunding kepada lebih tinggi.

Membangunkan hartanah adalah proses yang melibatkan jangka masa panjang, usaha berterusan, banyak wang dan kerja oleh ramai profesional. Pada kebelakangan ini, kesukaran bagi kelulusan pinjaman, perubahan keperluan permintaan dan pasaran, dan persaingan pasaran setempat membuatkan proses pembangunan menjadi lebih sukar. Seorang perunding profesional berpengalaman memberi keselesaan kepada pemaju dan pemilik tanah kerana mempunyai seseorang yang sepatutnya berada untuk memahami kesukaran pembangunan hartanah yang telah menjalani proses yang sama sebelum ini.

-Diterjemah dari artikel ditulis oleh Kastes Planning & Development-

#ringgithartanah
.